Chính phủ đã ban hành Nghị định số 02/2022/NĐ-CP khiến cho quy định pháp lý về căn hộ du lịch thêm sáng rõ

Tuy nhiên, vẫn còn đó những vấn đề pháp lý cần hoàn thiện để tạo động lực tăng trưởng cho lĩnh vực bất động sản du lịch.

Thứ nhất, ban hành mẫu Hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ du lịch

Các sản phẩm lai ghép giữa căn hộ và khách sạn (condotel), văn phòng và khách sạn (officetel) xuất hiện trên thị trường bất động sản Việt Nam từ khoảng năm 2014, tuy nhiên đến nay vẫn chưa có hệ thống pháp luật hoàn chỉnh, đồng bộ quy định về sản phẩm này. Khi triển khai các hoạt động bán hàng, các chủ đầu tư thường "vay mượn" các quy định của pháp luật liên quan như Luật Nhà ở, Luật Du lịch để dự thảo Hợp đồng mua bán căn hộ du lịch.

Đồng thời, do căn hộ du lịch không phải là sản phẩm thiết yếu nên các chủ đầu tư không bắt buộc phải đăng ký mẫu hợp đồng mua bán căn hộ du lịch, từ đó dẫn đến việc thiếu chuẩn mực trong việc xây dựng, áp dụng mẫu hợp đồng mua bán cho sản phẩm đang dần trở lên phổ biến này.

Điều 6 Nghị định 02/2022/NĐ-CP quy định về các loại Hợp đồng kinh doanh bất động như sau "Việc bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua, cho thuê lại bất động sản và chuyển nhượng dự án bất động sản phải lập thành hợp đồng theo mẫu quy định dưới đây". Theo đó, bên cạnh một số mẫu hợp đồng kinh doanh bất động sản khác, hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ du lịch bắt buộc phải theo mẫu số 02 của Nghị định này. Như vậy, khi thực hiện việc bán căn hộ du lịch, chủ đầu tư bắt buộc phải áp dụng mẫu đã được ban hành theo Nghị định số 02/2022/NĐ-CP.

Khi xem toàn văn mẫu hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ du lịch, tôi nhận thấy Chính phủ đã vận dụng các quy định sẵn có của hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ chung cư để áp dụng cho căn hộ du lịch, thậm chí trong phần cơ sở pháp lý của hợp đồng này còn dẫn chiếu cả Luật Nhà ở 2014. Điều này phù hợp với dòng chảy lập pháp.

Thực tiễn thực thi hiện nay khi phần lớn các hợp đồng mua bán căn hộ du lịch đều có tham khảo ít nhiều Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư.

Tuy nhiên, Hợp đồng mua bán căn hộ du lịch vẫn có những quy định tương đối mở so với hợp đồng mua bán căn hộ chung cư (vốn được coi là sản phẩm thiết yếu) khi cho phép chủ đầu tư và khách hàng được quyền thỏa thuận nhiều hơn, có thể kể đến quy định về tiến độ thanh toán, số tiền khách hàng phải nộp cho để bảo trì phần sở hữu chung, quản lý kinh phí bảo trì…

Bên cạnh đó, với các điều khoản mẫu về tiến độ xây dựng, thời hạn thanh toán thì mẫu hợp đồng này còn có thể áp dụng cho cả việc mua bán Căn hộ du lịch hình thành trong tương lai.

Thứ hai, không có quy định về chuyển nhượng Hợp đồng mua bán Căn hộ du lịch

Theo quan sát của tôi, do những quy định không thật sự rõ ràng về việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ du lịch, một số văn phòng công chứng còn e ngại khi công chứng văn bản chuyển nhượng Hợp đồng mua bán Căn hộ du lịch. Từ đó, khiến cho việc chuyển nhượng hợp đồng, thu ngân sách nhà nước từ hoạt động chuyển nhượng Hợp đồng mua bán Căn hộ du lịch bị hạn chế.

Điều 8 của Nghị định 02/2022/NĐ-CP quy định về "Trình tự, thủ tục chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai và chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng có sẵn " khá đáng tiếc cũng không hề đề cập đến trình tự, thủ tục chuyển nhượng Hợp đồng mua bán căn hộ du lịch.

Đồng thời, tại Điều 10 của mẫu Hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ du lịch chỉ đề cập đến việc Bên thuê mua chưa nhận bàn giao Căn hộ du lịch từ Bên cho thuê mua có thể chuyển nhượng hợp đồng, hoàn toàn không có điều khoản ghi nhận về quyền chuyển nhượng Hợp đồng mua bán Căn hộ du lịch đối với Bên mua.

Một điều khá khó hiểu tại Điều 10.3 của mẫu Hợp đồng mua bán, thuê mua Căn hộ du lịch của Nghị định 02/2022/NĐ-CP lại quy định "Trong cả hai trường hợp nêu tại khoản 1 và khoản 2 Điều này, Bên mua lại căn hộ du lịch/căn hộ văn phòng kết hợp lưu trú hoặc bên nhận chuyển nhượng hợp đồng thuê mua căn hộ du lịch/căn hộ văn phòng kết hợp lưu trú", rõ ràng khoản 1 của Điều 10 đề cập đến việc "thế chấp Căn hộ du lịch" và không hề có quy định về trình tự, thủ tục "mua lại Căn hộ du lịch" trong Nghị định 02/2022/NĐ-CP. Với quy định này, không rõ ý đồ của nhà lập pháp khi chỉ cho phép Bên thuê mua Căn hộ du lịch mới có quyền chuyển nhượng Hợp đồng.

Như vậy, tôi cho rằng khá đáng tiếc khi việc ban hành Nghị định 02/2022/NĐ-CP dù rất tiến bộ trong việc quy định mẫu Hợp đồng mua bán Căn hộ du lịch. Tuy nhiên, việc không quy định trình tự, thủ tục chuyển nhượng hợp đồng khiến cho việc chuyển nhượng Hợp đồng mua bán Căn hộ du lịch rất khó có thể thực hiện.

Rõ ràng, khi chưa có quy định tương tự thì các Văn phòng công chứng có thể linh hoạt áp dụng pháp luật tương tự, nhưng khi đã có quy định lại không có quy định rõ ràng thì dường như đẩy việc chuyển nhượng Hợp đồng mua bán Căn hộ du lịch vào ngõ cụt.

Thứ ba, quy định về kinh phí bảo trì phần sở hữu chung đối với tòa nhà có Căn hộ du lịch

Phần lớn các Hợp đồng mua bán Căn hộ du lịch ghi nhận về việc nộp kinh phí bảo trì phần sở hữu chung tương tự Hợp đồng mua bán Căn hộ chung cư là 2% tổng giá trị căn hộ (chưa bao gồm VAT). Tuy nhiên, do không có những quy định rõ ràng nên gần đây, một số chủ đầu tư dự án bất động sản nghỉ dưỡng đã trả lại khách hàng khoản tiền này.

Mẫu Hợp đồng mua bán Căn hộ du lịch đã có quy định về Kinh phí bảo trì phần sở hữu chung, nghĩa vụ đóng góp của các bên, cơ sở tính toán phần kinh phí bảo trì, thời hạn nộp kinh phí bảo trì. Khác với Căn hộ chung cư, mẫu Hợp đồng mua bán Căn hộ du lịch đối với tòa nhà không có Căn hộ chung cư không có quy định cứng về mức kinh phí bảo trì, việc bàn giao kinh phí bảo trì. Theo đó, chủ đầu tư và khách hàng có thể thỏa thuận về mức nộp kinh phí bảo trì cho cả hai bên, viêc bàn giao, sử dụng kinh phí bảo trì trong hợp đồng mua bán.

Với những đặc thù riêng biệt của Căn hộ du lịch (quản lý, vận hành, không thành lập Ban Quản trị …), các nhà lập pháp để ngỏ việc thỏa thuận về mức nộp, bàn giao kinh phí phí bảo trì cho chủ đầu tư và khách hàng là phù hợp với thực tế, chủ đầu tư khi bán hàng có nghĩa vụ phải tính toán mức nộp này khi giao kết Hợp đồng với khách hàng.

Thứ tư, ghi nhận về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu Căn hộ du lịch

Một trong những vướng mắc pháp lý lớn nhất khiến cho các nhà đầu tư thứ cấp lo ngại khi mua Căn hộ du lịch là việc có được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hay không. Rất nhiều hội thảo, ý kiến của chuyên gia bàn luận, trao đổi về vấn đề này nhưng vẫn chưa thật sự rõ ràng.

Ngay cả khi có Công văn số 703/BTNMT-TCQLĐĐ hướng dẫn chế độ sử dụng đất và việc chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng không phải nhà ở thì việc cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu cho Căn hộ du lịch vẫn còn hết sức gian nan. Từ đó, niềm tin của các nhà đầu tư thứ cấp về việc "khai sinh" cho Căn hộ du lịch chưa thật sự rõ ràng.

Trong Mẫu Hợp đồng mua bán Căn hộ du lịch đã có giải thích tại Điều 1.16 về "Giấy chứng nhận" là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho bên mua/bên thuê mua căn hộ du lịch/căn hộ văn phòng kết hợp lưu trú theo quy định của pháp luật đất đai, theo đó Cơ quan lập pháp là Chính phủ thêm một khẳng định về cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ cho Căn hộ du lịch.

Đồng thời, xuyên suốt các điều khoản của Hợp đồng mẫu luôn ghi nhận về quyền được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu Căn hộ cho Bên Mua.

Thứ năm, các quy định mới nổi bật khác

Song song với những quy định tương đối mới cho Căn hộ du lịch, Nghị định 02/2022/NĐ-CP còn có một loạt điểm mới nổi bật khác đối với hoạt động kinh doanh bất động sản nói chung.

Có thể kể đến như bỏ quy định về vốn pháp định đối với doanh nghiệp/hợp tác xã kinh doanh bất động sản; quy định về công khai thông tin đối với doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, công khai về việc thế chấp và các sản phẩm bất động sản đưa vào kinh doanh; việc bắt buộc áp dụng các mẫu Hợp đồng kinh doanh bất động sản và điều kiện, trình tự, thủ tục chuyển nhượng một phần, toàn bộ đối với dự án bất động sản.

Lời kết

Nghị định 02/2022/NĐ-CP chỉ góp phần làm sáng rõ thêm một số vấn đề pháp lý về Căn hộ du lịch, củng cố niềm tin cho chủ đầu tư, nhà đầu tư thứ cấp về việc hoàn thiện hệ thống pháp luật liên quan sản phẩm bất động sản này.

Rõ ràng, việc hoàn thiện hệ thống pháp luật bất động nghỉ dưỡng còn phải chờ đợi những sửa đổi lớn hơn từ Luật Đất đai, làm rõ cơ chế về cấp "Giấy chứng nhận", hình thức giao/cho thuê đất, xác định nghĩa vụ tài chính với tiền sử dụng đất/tiền thuê đất…